Installer des panneaux solaires sur un bâtiment existant, faire construire, louer sa toiture… Autant de solutions permettant au domaine agricole de bénéficier des avantages du photovoltaïque. L’une d’entre elles séduit particulièrement les agriculteurs : la construction d’un hangar photovoltaïque par un tiers, dans le cadre d’un bail à construction. Apex Energies vous explique le fonctionnement de ce type de bail pour le hangar solaire.
Le bail à construction de hangar solaire : quelles sont les caractéristiques de ce contrat ?
Comment fonctionne le bail à construction ?
Le bail à construction est encadré par la loi. Il est défini par l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) comme : « un bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail ». Pour être valable, le contrat doit être établi par acte notarié ou acte sous seing privé et publié auprès du service de publicité foncière.
Le principe est de mettre à disposition d’un tiers, le preneur, un terrain ou une parcelle appartenant à l’agriculteur, le bailleur, sur lequel est construit un hangar solaire. Le preneur exploite les panneaux solaires en vendant l’électricité produite par la centrale photovoltaïque au prix en cours et en assure l’entretien tout au long du bail.
En contrepartie, le preneur (Apex Energies) accorde un droit de jouissance du bâtiment dont il est propriétaire.
C’est un excellent moyen de louer son terrain pour installer des panneaux solaires.
Conseil : Faire préciser dans le bail les activités autorisées ou interdites
Sous le hangar solaire, pouvez-vous faire de l’élevage, du stockage, des activités non agricoles ? De même, l’aménagement intérieur du bâtiment est un point à étudier avec précision avant de se lancer dans un tel projet. Est-il compatible avec l’usage souhaité ?
À l’issue du bail, le CCH stipule que le bailleur devient propriétaire du hangar solaire de plein droit, gratuitement et sans indemnité. Suite à la cession, trois solutions s’offrent à lui :
- Conserver la propriété des panneaux solaires et tirer profit, à son tour, de la production d’énergie renouvelable. Revente au réseau, au prix en vigueur.
- Opter pour le démantèlement et le recyclage des panneaux photovoltaïques.
- Prolonger d’un commun accord le contrat de bail à construction et percevoir en contrepartie une somme d’argent de la part du preneur.
Selon l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), ce type de bail est conclu pour une longue durée, comprise entre 18 et 99 ans. Dans le domaine agricole, les baux sont généralement signés pour une durée allant de 20 à 30 ans.
À leur terme, ils ne sont pas prolongeables par tacite reconduction. Pendant la durée du bail, le preneur dispose d’un droit réel immobilier[1]. Autrement dit, il peut hypothéquer le hangar solaire[2].
Quelle fiscalité pour le bail à construction ?
Dans le cadre du régime fiscal d’un bail à construction, le preneur supporte le paiement de la taxe foncière[3].
Deux cas de figure se présentent concernant l’imposition :
- Le bail à construction a une durée comprise entre 18 et 30 ans. En fonction de votre statut, le revenu foncier perçu sur l’intégration du hangar solaire à votre patrimoine est imposable à l’impôt sur les sociétés (IS) ou dans la catégorie des revenus fonciers. L’impôt est calculé selon le coût de revient du bâtiment agricole, déduction faite d’une décote de 8 % par an, à compter de 18 ans[4].
- Le bail à construction a une durée supérieure ou égale à 30 ans. Le revenu foncier n’est pas imposable[5].
Le bail à construction, en conférant au locataire un droit réel immobilier, nécessite une publication au fichier immobilier, impliquant ainsi qu’il doit être formalisé par un acte notarié.
Cependant, l’article 743.1° du Code Général des Impôts (CGI) exempte spécifiquement le bail à construction de la taxe de publicité foncière. Les frais du conservateur des hypothèques sont néanmoins dus (à un taux de 0,1%) sur le total du loyer pour la durée entière du bail, en plus de la valeur estimée en fin de bail des constructions érigées par le locataire sur le terrain loué, dans le cas où celles-ci doivent être remises gratuitement au bailleur à la fin du bail.
La TVA dans le bail à construction
La législation de la TVA applicable au contrat de bail à construction a subi d’importantes modifications depuis le 11 mars 2010.
Le bail à construction est généralement exempt de TVA, comme stipulé à l’article 261 D.1°bis du Code Général des Impôts (CGI).
Cependant, ceux qui accordent un bail à construction ont la possibilité, s’ils le souhaitent, de payer la taxe sur la valeur ajoutée, selon l’article 260.5° du CGI. Ainsi, le bailleur a le choix d’opter pour la TVA ou non.
Différencier les solutions existantes de bail à construction pour hangar solaire
Il est parfois difficile de s’y retrouver sur le marché du photovoltaïque. La plupart des offres commerciales ont des appellations ou des objectifs proches, créant une certaine confusion. Comment bien les distinguer du bail à construction ?
- Location de toiture: la toiture d’un bâtiment agricole dont vous êtes propriétaire sur votre terrain est mise à la disposition d’un preneur. Il y installe des panneaux solaires et vous verse en contrepartie un loyer, dans le cadre d’un bail emphytéotique.
- Hangar solaire « clés en main »: Apex Energies construit et finance votre nouvel hangar et revend l’électricité dans le cadre d’un bail à construction.
Construire un hangar solaire avec Apex Energies
Producteur indépendant d’énergie solaire, Apex Energies est votre partenaire de confiance pour tous vos projets photovoltaïques. Depuis plus de 30 ans, nous accompagnons les agriculteurs dans la diversification de leurs exploitations. Nous leur offrons des solutions sûres et rentables pour diminuer leurs charges d’exploitation et valoriser leur patrimoine foncier.
Vous souhaitez faire construire un hangar solaire, mais vous n’avez pas les fonds nécessaires ? Avec Apex Energies, c’est possible ! Nous signons un bail à construction d’une durée de 30 ans par lequel nous nous engageons à financer la construction de votre hangar solaire. A l’issue du contrat, la cession du bâtiment vous permet d’exercer vos droits de propriété.
Nous prenons en charge la totalité des frais de construction :
- Frais d’urbanisme (permis de construire) ;
- Fondations, plots béton ;
- Superstructure métallique ;
- Fourniture et pose des couvertures bac acier simple peau ;
- Chéneaux et descentes ;
- Tranchées de raccordement électrique entre le local technique et le point de livraison (PDL) ;
- Frais de raccordement au réseau Enedis ;
- Installation, exploitation et maintenance du hangar solaire ;
- Frais de notaire ;
- Garantie de l’étanchéité des toitures pendant la durée du bail.
De votre côté, vous financez 3 prestations :
- Terrassement du hangar ;
- Rejet des eaux pluviales (fossé ou caniveau) ;
- Lutte contre l’incendie (étude spécifique après analyse des risques auprès du Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS)).
Choisir Apex Energies, c’est profiter d’un hangar solaire pour stocker du matériel ou élever des animaux sur votre terrain sans engager de frais importants pour sa construction. Le bâtiment devient votre propriété de plein droit au terme du bail.
Les 3 points clés à retenir :
- L’usage d’un bail à construction est réglementé par la loi.
- La durée du bail a un impact important sur l’imposition du revenu foncier.
- Apex Energies est le partenaire idéal pour construire un hangar solaire à moindre coût.
Louer son terrain pour installer des panneaux solaires présente des avantages indéniables dans le domaine agricole. Contactez-nous pour en discuter.
Différencier le bail emphytéotique du bail à construction
Le bail emphytéotique et le bail à construction présentent de nombreuses similitudes, rendant leur distinction en pratique assez subtile. Ils sont fréquemment confondus, et ce n’est pas surprenant étant donné que :
- Ils accordent tous deux un droit réel immobilier ;
- Ils sont tous deux de longue durée ; et
- Ils sont tous deux transférables.
Il est important de noter que, tout comme le bail à construction, une résiliation anticipée est possible dans le cadre d’un bail emphytéotique.
Cependant, la différence essentielle réside dans le fait que le bail emphytéotique offre une possibilité pour des constructions, tandis que le bail à construction impose une obligation de construire. De plus, contrairement au bail emphytéotique, le bail à construction peut inclure une clause limitant l’activité du locataire.
[1] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006824548/2006-07-16
[2] https://www.cheuvreux.fr/actualites/le-bail-a-construction-en-10-questions/
[3] https://www.legifiscal.fr/infos-conseils/la-fiscalite-du-bail-construction.html?pdf=1
[4] https://www.legifiscal.fr/infos-conseils/la-fiscalite-du-bail-construction.html?pdf=1
[5] https://www.legifiscal.fr/infos-conseils/la-fiscalite-du-bail-construction.html?pdf=1
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Cet article traite du sujet : Bail à construction hangar solaire
